• +86 188-0018-6806
  • harveyyan@zhongyinlawyer.com

中银案例|执行异议之诉中房屋买受人过户请求权问题研究

中银案例|执行异议之诉中房屋买受人过户请求权问题研究

作者:吴顶忠  中银律师事务所

案情简介

1999年9月,X卷烟厂与KH房地产公司签订《房屋外销商品房预售契约》,约定X卷烟厂购买KH房地产公司开发的红居东街803号公寓房,总价款为1188804元,首付款90%,余款10%在办完房屋产权证后十日内付清。1999年9月15日,X卷烟厂按约定支付房款90%。后KH房地产公司为Z公司向Y银行的借款合同提供担保。后Z公司无法按期偿还借款,Y银行要求KH房地产公司承担担保责任。经法院审理判决后,Y银行请求查封803号公寓房。X卷烟厂知晓后,向公寓房所在地法院提起执行异议之诉,要求法院中止对相关房产的执行,解除查封冻结。

法院经过审理认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”案件中 ,X卷烟厂与KH房地产公司签订《房屋外销商品房预售契约》,购买红居东街803号公寓房,按照约定交纳首付款90%,但未交付剩余10%的价款。故X卷烟厂的主张不符合上述法律规定,没有法律依据,依法驳回X卷烟厂的案外人异议。

相关法律问题评析

本案的争议焦点在于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,其权利能否排除执行的问题。

1、买受人对房屋买卖合同标的物享有的过户请求权称作买受人物权期待权。该概念来源于德国,虽然不是我国法律上的概念,但被大多数大陆法系国家所接受。买受人物权期待权是指不动产买受人按照不动产买卖合同履行了价款支付义务之后,其预期不动产所有权将确定无疑地变动到自己的名下。简言之,不动产买受人可以请求出卖人转移所有权。同时,当其他主体对不动产主张权利时,不动产买受人在一定条件下能够与之对抗。

最典型的买受人物权期待权是消费者的房屋过户请求权对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。我国《合同法》第286条规定建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,但最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此,消费者交付全部或大部分购房款后,有权诉请要求出卖人按照买卖合同约定,办理不动产过户登记手续。

2、金钱债权执行中买受人也享有买受人物权期待权。本案中X卷烟厂实质上就是以买受人物权期待权请求排除人民法院依据查封申请进行的查封执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《若干规定》)第28条、第29条实质上是通过司法解释对买受人物权期待权的确认,只不过是将标的物限定为不动产。

《若干规定》第28条规定的是一般买受人物权期待权的保护要件,该规定要求:买卖合同合法有效;人民法院查封前已占有该不动产;支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非买受人原因未办理过户登记手续。第28条充分考虑现实生活中商品房买卖多是分期付款的情形,且相当程度上认可买受人通过占有这种相较于法定登记公示的弱公示方式。本案中,X卷烟厂作为一般买受人因不符合一般买受人物权期待权保护要件中的“支付全部价款”要件而被人民法院驳回异议。

《若干规定》第29条是参照消费者的房屋过户请求权能够对抗承包人的建设工程价款优先受偿权的逻辑,对消费者物权期待权的保护。第29条除了第1项和第28条第1项相同外,还规定了另外三个要件:第一,保护的对象必须是消费者,该条款限定消费者物权期待权保护的对象必须是从房地产开发企业名下购买商品房的买受人,普通民事主体之间的二手房买卖不属于保护的范围;第二、消费者一定是自然人,法人和其他组织被排除在外,可以参照《消费者权益保护法》之规定;第三、因购房行为是一般自然人生活中的大额消费支出,《若干规定》也结合了现实情况,要求购房消费者必须支付百分之五十以上的购房款。本案中,X卷烟厂作为一般买受人首先不符合“消费者”的范畴,更无法举证其购房目的是作为生活居住目的,故人民法院没有适用《若干规定》第29条。

结语

综上,人民法院在本案中适用《若干规定》第29条正确,故裁判正确。但就此问题还可以做其他更深入思考,如我国《物权法》第16条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据;第17条的规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。最高人民法院就物权期待权的司法解释明显和全国人大制定的法律冲突,此时该如何取舍?实践中,这种问题甚是普遍。同样的问题,买受人的物权期待权与抵押权人的优先权冲突该如何处理也有很大的研究空间。

阅读全文 →
Harvey Yan

Leave a Reply