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解读最高法第65号指导案例 | 建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途以及筹集与使用

解读最高法第65号指导案例 | 建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途以及筹集与使用

裁判规则

收揽法院最新裁判标准,汇聚类案法律适用规则。

导读:最高人民法院指导案例第65号对实践中业主疑问较多的有关建筑物及其附属设施的维修资金所有权归属、维修资金的用途以及如何使用等问题作出了认定。本期对该案梳理了相关法律、案例和观点,供读者参阅。

指导案例65号

专项维修资金属于全体业主共有,缴纳专项维修资金是业主的法定义务,不得拒绝缴纳——上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案

▎裁判要点

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金,并以诉讼时效提出抗辩的,人民法院不予支持。

▎基本案情

2004年3月,被告上海环亚实业总公司(以下简称环亚公司)取得上海市虹口区久乐大厦底层、二层房屋的产权,底层建筑面积691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。2010年9月,原告久乐大厦小区业主大会(以下简称久乐业主大会)经征求业主表决意见,决定由久乐业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。久乐业主大会向法院起诉,要求环亚公司就其所有的久乐大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。被告环亚公司辩称,其于2004年获得房地产权证,至本案诉讼有6年之久,原告从未主张过维修资金,该请求已超过诉讼时效,不同意原告诉请。

▎裁判结果

上海市虹口区人民法院于2011年7月21日作出(2011)虹民三(民)初字第833号民事判决:被告环亚公司应向原告久乐业主大会缴纳久乐大厦底层、二层房屋的维修资金57566.9元。宣判后,环亚公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2011年9月21日作出(2011)沪二中民二(民)终字第1908号民事判决:驳回上诉,维持原判。

▎裁判理由

法院生效裁判认为:《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十九条规定,“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定,“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)(以下简称《办法》)第二条第二款规定,“本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定,维修资金性质上属于专项基金,系为特定目的,即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外,单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定,专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益,所以维修资金具有公共性、公益性。

《物业管理条例》第七条第四项规定,业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定,缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益,即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务,这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此,缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务,其只存在补缴问题,不存在因时间经过而可以不缴的问题。

业主大会要求补缴维修资金的权利,是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益,其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱,这违背了公平原则,并将对建筑物的长期安全使用,对全体业主的共有或公共利益造成损害。

基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质,被告环亚公司作为久乐大厦的业主,不依法自觉缴纳专项维修资金,并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩,该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积,按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理,据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。

案号:(2011)沪二中民二(民)终字第1908号

审理法院:上海市第二中级人民法院

来源:《最高人民法院关于发布第14批指导性案例的通知》

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权威观点

1.建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用

这一规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的。维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等,涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施,关系着每个业主的切身利益,因此,本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。至于业主如何决定维修资金的使用,要依据物权法第七十六条作出决定。

关于维修资金的用途,本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分,哪些设施为建筑物的附属设施,要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,共用部位,是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况,依法监督维修资金的使用,本条还规定,维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。

(摘自:《中华人民共和国物权法释义》,胡康生主编,全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编,法律出版社2007年出版)

 

2.专项维修资金的归属、用途以及筹集与使用

所谓维修资金,是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金,如电梯、水箱等共有部分的维修费用。维修资金在性质上不同于管理资金,所谓管理资金是由业主出资组成的由业主大会或者业主委员会管理的资金,它可以由业主出资的财产构成,也可以由共有财产的收益所构成。维修资金只是由业主出资形成的,且只能用于特定的目的,不能用于支付各种管理的费用。

《物权法》第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”这就是说:

首先,维修资金在归属上必须属于业主共有,因为维修资金是业主缴付的,通常是业主在购房之时按照一定的比例支付的。即使由建设单位代为收取,也不应该由建设单位所有。对维修资金的使用,政府有管理的权限,但政府只能监督维修资金用于共有部分和共有设施,而不能支配维修资金。维修资金在性质上属于共有财产,此种共有不能处分、转让,也不能实际地分割为业主所有。

其次,维修资金必须要用于特定的目的,我国《物权法》第79条规定,维修资金应当用于电梯、水箱等共有部分的维修。因此,维修资金只能够用于共有部分的维修或者其他重大修缮,尤其是建筑物本身的修缮活动。维修资金必须实行专款专用,不能将维修资金挪用作其他用途,原则上也不能作为业主委员会承担责任的财产。如果将维修资金作为责任财产用于承担责任,则一旦建筑物及其附属设施需要作重大修缮,可能没有资金用于修缮。在此情况下,如果业主又不愿继续交纳维修资金,就会严重影响业主的正常居住和生活。

再次,维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定,这主要是考虑到维修资金的使用关系到全体业主的共同利益,一旦使用不当,就会对全体业主造成损失。因此,维修资金应当由全体业主通过业主大会来决定,而不能由业主委员会决定。根据《物权法》第76条第5项的规定,维修资金的使用必须要业主共同决定,且应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

最后,维修资金的筹集、使用情况应当公布。也就是说,对维修资金的使用,全体业主享有知情权。无论是业主大会、业主委员会还是物业公司,都有义务将维修资金的使用情况向全体业主公布。业主也有权对维修资金的使用情况进行查询、监督。

(摘自《物权法研究》(上卷),王利明著,中国人民大学出版社2013年出版)

法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第七十六条  下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十九条  建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

2.《物业管理条例》(2007修订)

第七条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。

第十一条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第五十四条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第六十三条  违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

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Harvey Yan

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