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保险资金能否投资于房地产企业?

保险资金能否投资于房地产企业?

1、根据《保险资金运用管理暂行办法》
第六条  保险资金运用限于下列形式:
(一)银行存款;
(二)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;
(三)投资不动产;
(四)国务院规定的其他资金运用形式。
保险资金从事境外投资的,应当符合中国保监会有关监管规定。
第十五条:保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运用,不得有下列行为:
(一)存款于非银行金融机构;
(二)买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票;
(三)投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产;
(四)直接从事房地产开发建设;
(五)从事创业风险投资;
(六)将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款,个人保单质押贷款除外;
(七)中国保监会禁止的其他投资行为。
中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的禁止性规定进行适当调整。
第十一条  保险资金投资的不动产,是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。
从上述规定分析,保险资金可以运用于投资不动产,但是不得直接从事房地产开发建设。保险资金投资于不动产的具体规定由保监会制度。通过梳理制度,保监会于2010年9月5日发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(保监发[2010]80号)。
 
2、根据《保险资金投资不动产暂行办法》
第二条 保险资金投资的不动产,是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。
保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
保险资金投资基础设施类不动产,遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。投资非基础设施类不动产及相关金融产品,遵照本办法。
第十一条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产:
(一)已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目;
(二)已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目;
(三)取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目;
(四)取得产权证或者他项权证的项目;
(五)符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产,应当产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中,能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十六条 保险公司投资不动产,不得有下列行为:
(一)提供无担保债权融资;
(二)以所投资的不动产提供抵押担保;
(三)投资开发或者销售商业住宅;
(四)直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);
(五)投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出;
(六)运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产,中国保监会对发债另有规定的除外;
(七)违反本办法规定的投资比例;
(八)法律法规和中国保监会禁止的其他行为。
从上述规定分析,保险资金投资不动产指的是保险资金用于投资产权清晰,无权属争议的不动产,投资方式可以采取股权方式、债权方式和物权方式。保险资金投资房地产企业,可以投资房地产企业的项目公司。
判断投资目标公司是否为项目公司可以参考如下标准:
第一,查看公司股东是否为上级房地产开发企业;
第二,查看公司章程公司设立目的是否为了特定建设项目;
第三,查看公司设立时间与项目施工时间的差距,通常公司设立时间应当略早于项目施工时间;
第四,该公司如果未依法注销,是否转变为物业管理公司或者其他非房地产开发的业务;
第五,根据《房地产资质管理规定》第6条和第七条,新设立的的房地产开发企业将核发《暂定资质证书》,暂定证书有效期1年,延长不得超过2年。期限届满前1个月,房地产开发企业可以向房地产开发主管部门申请核定资质等级。因此,作为一个项目公司,资质证书应当有体现两个阶段,分别是《暂定资质证书》和第5条规定的1-4级资质等级。
 
如果目标公司是项目公司,那么保险资金可以通过投资目标公司股权的方式投资不动产。
如果目标公司不是项目公司,保险资金不得投资目标公司的股权,但是可以与目标公司就上述商业地产达成买卖协议取得商业地产的控制。
 

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Harvey Yan

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