• +86 188-0018-6806
  • harveyyan@zhongyinlawyer.com

信达、中信国安都被坑惨!北京二环内黄金地块纠纷始末

信达、中信国安都被坑惨!北京二环内黄金地块纠纷始末

公众号 不良资产头条

一场围绕着北京二环内价值数百亿元的地块——庄胜二期A-G地块(不含B地块,下同)的归属纠纷,诉讼持续了六年,最高法判决已有两年,但至今一直难以执行。

涉案三方信达投资、中信国安、北京庄胜拉锯多年,谁都不肯放弃这片寸土寸金的绝版地块,谁也都未曾真正拥有它。

“国安府”,这个估值400亿元,北京二环内唯一在建住宅项目,也被视为压垮中信国安的最后一根稻草。

来源 | 不良资产头条综合自风云地产界、铑财

旷日持久的“国安府”项目争夺战有了新进展。

近日,北京三中院裁定驳回了中信国安的执行异议之诉,而距离2017年4月中信国安提出强制执行异议已过去两年多。

此前,中信国安向法院提出诉讼请求:1.撤销(2017)京03执异98号执行裁定书;2.确认中信国安对现在的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块项目享有权益;3.不得执行现在的庄胜二期A、C、D、E、F、G地块项目权益及项目资料。

中信国安强调:如果对现有项目权益及项目资料强制执行,则对中信国安极大不公,造成中信国安的巨额损失、百姓无法获得房屋,最终势必造成社会关系、秩序的混乱和国有资产的严重流失,严重影响社会稳定。

而法院认为,“其主张的执行标的错误实质上针对的并非执行行为本身而是针对执行依据。中信国安的诉讼请求与原判决有关,不符合上述法定的执行异议之诉的起诉条件,应予驳回”。

国安府项目地处北京黄金地带,围绕其归属权产生的纠纷可谓一波三折。

泥潭深陷的烂尾地产项目

在整个故事里,庄胜地产是贯穿于始终的主角。

时间回溯至1992年,当时的北京市宣武区政府通过招商设立了庄胜危改项目,由庄胜地产承接的开发项目分两期,一期大部分于1998年竣工交付,二期项目位于宣武门外大街东侧,分为A-G地块与H、J、K、L地块。在二期项目开发中,庄胜地产自2002年启动拆迁,2004年后至2008年,庄胜地产因债务缠身无力投入而停滞。

截至2009年,庄胜地产对外负有近40亿元的债务,涉及多家金融机构。其中包括:广发银行16亿元、信达北京分公司16.18亿元、湖南中行3.24亿元(后于2010年1月转让予信达北分)。

庄胜地产拖欠的大笔债务,成为压在各家金融机构身上的包袱。

彼时,恰逢2004年8月31日土地政策大限,庄胜地产与北京市国土局签署庄胜二期《国有土地使用权出让合同》。但之后,庄胜地产欠缴土地出让款,拆迁工作也因资金缺乏而停滞不前,并且庄胜二期项目之前取得的危改立项、开发立项、规划意见书(规划指标)、建设用地审定方案通知书等所有涉及房地产开发的重要文件截至2004年底过期,需要重新办理相应前期手续。2006年项目被政府列入第一批“停缓建黑名单”,项目土地受让权随时有被政府回收的风险。

屋漏偏逢连夜雨。庄胜地产相关资产均被债权人向人民法院申请查封,面临司法拍卖,最有价值的庄胜二期地块开发权之受让权,也于2008年12月被湖南中行通过湖南省高级人民法院进行了司法预查封。这使得庄胜地产更加无力推进庄胜二期A-G地块拆迁,项目陷入停滞。

庄胜地产不得不寻求债务重组以谋自救。彼时数家大型房企曾尝试介入,但因项目全部手续及批准文件过期,补办难度大,并且对解开庄胜地产复杂的债务链条没有把握而放弃。

由于庄胜二期项目位于北京核心城区,北距长安街仅1公里多,东距天安门广场不到2公里,该地块的烂尾影响了北京市的市容市貌。

“白武士”现身

像武侠小说里一样,往往在关键时刻,白武士出现了。

中国信达北京分公司2004年接收了一批中国银行的不良资产包,这里就包括了庄胜地产的16.18亿元不良债权。作为四大金融资产管理公司之一,中国信达主要以债务重组等方式盘活了大量的金融不良资产。信达投资则是中国信达旗下的专业平台之一。

受让中行的庄胜债权后,信达北分曾试图公开处置该笔债权,但未能成功。作为庄胜地产最大的债权人,为尽可能回收债权,信达北分协同信达投资对庄胜地产进行债务重组。

2009年10月9日,信达北分、信达投资与庄胜地产签署《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》,庄胜地产、信达北分、北京庄胜崇光百货商场签订《债务重组合同》,庄胜地产与信达投资签署《项目公司增资扩股协议》、《有限责任公司章程》等系列协议。

相关协议主要内容为:信达同意庄胜地产以物抵债,将庄胜二期A-G地块开发权之受让权作价32.58亿元转让至信达投资或其指定受让方的情况下,信达投资代庄胜地产偿债并豁免庄胜地产约8亿元债务。转让总价款计算方式为按单价按人民币11014 元/平方米、面积295851平方米确定,所抵债务除庄胜对信达北分16.18亿元欠款外,还包括解决湖南中行欠款3.24亿元,欠缴的土地出让金及预估的土地闲置费、滞纳金罚款约4亿元,对广东粤财欠款不超过1亿元,以及约定由庄胜地产完成的拆迁费用预计约5亿元等。

按照方案,信达投资出资4亿元设立信达置业,庄胜地产或其指定的民事主体有权以人民币1亿元增资入股信达置业,获得信达置业20%股权。

2010年7月,信达、庄胜两方签署《执行和解协议书》、《执行和解协议书补充协议》等协议,其中约定,庄胜地产将庄胜二期A-G共七个地块按土地现状(即拆迁工作由庄胜地产转移至信达置业负责)抵偿给信达置业,庄胜地产应从信达置业和信达投资获得的权益由以下两部分组成:

1、以人民币2730134344.74元为基数,信达置业为庄胜地产向信达北分已代偿及将要代偿的欠款人民币1287640500元(含信达北分收购的湖南中行债权)与庄胜二期A-G地块作价人民币2730134344.74元之间的差额部分,由信达置业与庄胜地产按照双方约定进行结清;

2、以人民币1亿元增资入股信达置业,并获得其20%的股权。信达北分基于“湖南中行案”对庄胜地产名下除庄胜二期A-G地块以外的资产所釆取的全部司法保全措施,由信达北分申请法院予以解除。2010年12月,北京市国土局作为出让人与信达置业作为受让人签署《补充协议》,根据湘西中院(2010)州法执协字第28号协助执行通知书,北京市国土局与信达置业签订《补充协议》,将庄胜二期项目A-G地块的国有建设用地使用权受让人由庄胜地产变更至信达置业。

在债务重组系列协议履行过程中,信达代庄胜偿还了多笔金融债权,释放了相关抵押物,解除了司法查封,庄胜二期A-G地块国有土地使用权出让合同的受让主体由庄胜地产变更为信达置业。这原本是一个多赢的局面。

入局者中信国安

信达置业接盘后,一个摆在眼前最现实的问题是,如何推进拆迁工作。

按照双方债务重组框架协议时,庄胜二期A-G地块尚有待拆面积8317㎡,现场滞留居民362户、单位19个。根据协议约定,项目拆迁工作最初由庄胜地产负责,进展缓慢,至2010年7月28日改由信达置业接手拆迁工作前,庄胜地产共完成了6户拆迁。2011年10月, 经过努力信达置业取得北京市对庄胜二期项目危改立项的批复。但2012年转让前,信达置业也只完成17户拆迁。

如果项目再度出现烂尾,就会面临被政府强制收回的命运。当时,引入实力开发商成为唯一选择,信达、庄胜两厢受益。

2011年12月,信达投资将信达置业65%股权在北京金融资产交易所挂牌,但最终因无人摘牌而流拍。2012年9月28日,信达投资将信达置业100%股权再次在北京金融资产交易所挂牌。

一个月后,中信国安通过公开摘牌,以承债式收购方式取得了信达置业的100%股权,并表示同意履行挂牌要求的信达投资对庄胜地产的全部相关义务,保证庄胜以1亿元增资入股项目公司20%股权的手续办理,继续支持并积极配合庄胜地产。

中信国安在接手的5年间,累计投入150亿元以上进行拆迁、规划和建设,项目施工建设全面推进。2017年3月22日信达置业取得庄胜二期A-G地块的土地使用权证书。从当时的“毛地”状态到如今的场光地净,项目增值自不待言。

另一方面,这些年北京房地产市场进入了高歌猛进的暴涨时代,北京二环内房价已从2009年的2万元左右涨到如今的10万元以上,地处二环内黄金绝版地段的庄胜二期项目更是不言而喻,最保守估值也是远超300亿元以上,甚至400-500亿元。这是一笔诱人的财富,为以后的波折埋下伏笔。

惊天大逆转的官司

这看似是一个完美的解决方案。但庄胜地产对于信达转让信达置业股权,表示反对。

2013年庄胜地产发起了两起诉讼,先是要求解除信达向中信国安转让股权的合同,而后撤诉又起诉要求解除之前与信达的债务重组系列框架协议。

2013年4月29日,庄胜地产向北京市高级人民法院提起诉讼,要求确认信达投资在北京金融资产交易所出售信达置业股权并由中信国安承继信达投资与庄胜地产签订的协议项下的责任和义务的行为无效;判令信达投资继续履行与庄胜地产签订的《框架协议书》及相关补充协议。同年8月26号一审开庭后,因无法达成目的,庄胜地产10月24号撤诉。

2013年10月30日,庄胜公司向北京市高级法院起诉。庄胜公司以信达投资、信达置业、信达北分为被告,请求解除《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》,并要求信达置业向其返还庄胜二期A-G地块项目权益,同时要求信达投资向其支付违约金10亿元。

2014年12月18日,北京市高级法院作出(2013)高民初字第04405号判决。法院判决认为,依据公司法认为信达转让股权之前通知了庄胜,而庄胜并未按公司法行使优先购买权,所以应视为庄胜同意股权转让行为,由于过程中信达、中信国安全力支持庄胜入股20%的手续办理,因而不构成协议中的恶意违约,因而,判决庄胜败诉并支持了信达置业要求庄胜地产开具发票、移交拆迁资料的全部反诉请求。

在2017年3月25日,最高人民法院二审判决:一、撤销北京市高级人民法院(2013)高民初字第04405号民事判决;二、确认解除与债务重组相关的系列合作框架协议书及补充协议;三、信达置业庄胜地产返还庄胜二期A.C.D.E.F.G地块项目权益,并移交项目资料;四、信达投资向庄胜地产支付违约金10亿元,信达置业对该违约金的支付承担连带责任;五、庄胜地产向信达投资返还合同款项及拆迁费用27.36亿元。六、驳回北京信达置业有限公司的反诉请求。

终审判决虽然庄胜赢了,但却迟迟难以实质性收回。涉案三方信达投资、中信国安、北京庄胜拉锯多年,谁都不肯放弃这片寸土寸金的绝版地块。一位庄胜公司内部人士透露:“在庄胜的要求下,该项目地块目前已被有关部门查封,预售证肯定没有拿到,至少到目前为止,庄胜与中信国安也未达成协议。”

这位内部人士还出示了一系列法律文书:2017年3月最高法判决生效,4月申请强制执行,8月北京市三中院发出禁售令;2019年3月最高法院再次督办,三中院终于发出协助执行通知书,查封涉案地块,查封期限直到2022年3月12日。

在此项目先后投入约200亿元的中信国安陷入“钱地两空”的局面。两次官司期间,中信国安进行了混改,并将合约中的B地块进行了抵押。2014年,国安府一期(即B地块)交付,但因“限高政策”,15层的楼被削成12层。剩下三层的33户被安排到二期优先选房。

此前持续关注该案件的北京市京师律师事务所高级合伙人律师袁玉柱表示:“中信国安可在收到裁定驳回后的十日内上诉至北京高院,但不影响北京三中院依据最高院生效判决对该案件的强制执行,北京三中院上个月也已裁定冻结、扣划信达投资十亿元银行存款,北京三中院裁定驳回中信国安的起诉理由是非常充分的,上诉几乎没有反转的可能。”

这无疑对身处债务危机的中信国安是巨大打击。

国安危局

今年4月,一份名为《关于恳请中国银行保险监督管理委员会协调解决中信国安集团有限公司重组过程中有关问题的函》的文件被媒体曝光,中信国安集团已启动资产重组工作,且中信集团正就旗下中信国安集团流动性风险向中国银保监会请求协助。

银行业知情人士透露,早在3月中旬,这份言辞诚恳的沟通函就在金融圈内广为流传,里面暴露的中信国安集团的债务问题让业内大吃一惊,业内互相核实后确认涉及负债1558亿规模和流动性危机基本都属实,而金融圈内对中信国安集团的危机早已知悉。

短短一个月内,25亿元债务违约、上市公司股份被轮候冻结、债券评级持续下调……加之第一大股东中信集团向相关部门递送的协调函件,无疑不在说明中信国安集团已经出现了流动性风险,且短时间内解决极为困难。

随着法院最新裁定的确定,国安府楼盘前路依然成迷,中信国安衰败的命运恐怕难以扭转。原本“双赢”的国安府,如今的局面令人唏嘘。

阅读全文 →
Harvey Yan

您有什么想法?

%d 博主赞过: