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首发问题34-首发企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,投资性房地产账面价值占总资产的比例很大,如何披露?

首发问题34-首发企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,投资性房地产账面价值占总资产的比例很大,如何披露?

问题 34、部分首发企业投资性房地产采用公允价值模式进 行后续计量,导致报告期各年均确认大额投资性房地产公允价值 变动收益,投资性房地产账面价值占总资产的比例很大,对于上 述事项的相关信息披露要求有哪些?


答:发行人投资性房地产的确认、计量及披露应符合《企业 会计准则第 3 号——投资性房地产》的相关规定。如发行人论证 其投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量条件的,可 以按照公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。申报会计师 需对发行人是否符合上述条件进行核查并发表明确意见。
鉴于目前 A 股同类上市公司普遍以成本模式对投资性房地 产进行计量,计价模式不同导致报表列报存在较大差异,并可能 影响投资者价值判断。其差异对经营成果的影响主要表现在两方 面:一是公允价值模式下投资性房地产不需计提折旧(或摊销), 从而少计成本;二是公允价值模式下投资性房地产应以资产负债 表日的公允价值计量,通常会确认公允价值变动收益,该部分收 益在相关投资性房地产出售或处置前,相应公允价值变动收益非 现实实现(产生现金流入或形成收款权利)。

因此,发行人应在 招股说明书中充分披露以下事项:
(1)发行人投资性房地产采用公允价值模式计量与采用成 本模式计量的具体差异,披露按成本模式下模拟测算的财务数 据,在招股说明书“重大事项提示”及“风险因素”中就投资性房地 产采用公允价值计量而导致的公允价值变动风险及与同行业上 市公司财务数据不具可比性的情况进行充分风险揭示。


(2)分析披露近几年国内投资性房地产价格持续上涨趋势 的特殊性及可持续性,在招股说明书“重大事项提示”及“风险因 素”中就公允价值变动收益占比较大对未来分红的影响进行充分 风险提示。


(3)要求发行人承诺上市后后续持续披露选用的会计政策 选择对上市公司利润的影响。


(4)要求评估师说明其选用的评估方法、评估值的确定依 据等是否符合评估准则等规定。


(5)发行人在对投资性房地产采用收益现值法进行评估时, 应合理确定房地产收益口径,不能笼统地以合同收入全额认定为 房产租赁类收入。根据资产评估准则的规定,评估师运用收益法 评估不动产时,应当了解不动产未来收益应当是不动产本身带来 的收益;即在预计房地产未来收益时,应合理剔除附加经营管理 活动所产生的相关收益,明确将物业本身所直接带来的纯租金收 入作为测算的归集标准。发行人若认为难以依据合同直接划分房 产租赁类收入和经营管理收入的,应对相关收入进行合理拆分, 并详细论证拆分的依据。
保荐机构及申报会计师应对上述事项进行核查并发表明确 意见。

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Harvey Yan

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