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破产案件中,划拨土地涉及特殊情形时,应如何处理?

破产案件中,划拨土地涉及特殊情形时,应如何处理?

1.划拨土地作为出资时应作为破产财产处置。无偿取得的划拨土地不作为破产财产处置,政府可无偿收回,但划拨土地使用权在企业设立时即作为股东出资存在,并经政府有关部门批准予以登记的,应属于企业破产财产范围,不得再无偿收回。
2.划拨土地依法设立抵押的,抵押权人就扣除土地使用权出让金的抵押标的物对价享有优先权。企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则应认定抵押无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。
3.划拨土地被出租占用应当依法办理审批手续。根据国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定,划拨土地使用权不得出租、转让、抵押的强制性规定,相关的租赁合同应为无效合同。
4.划拨土地面积坐落不明的应当通过土地管理部门进行确权测绘。对于破产企业土地的实际面积和坐落都不明确的,管理人应当及时将相关情况报告破产管辖法院,通过府院联动机制启动相关土地的测绘确权工作。
5.当划拨土地被政府收回而地上附着物等被另行处置时,应当及时提起确认处置行为无效,避免出现房地分离。考虑到破产程序未终结,相关拍卖对价未进行分配,可以考虑通过利害关系人提起确认处置协议无效的诉讼,收回被处置的资产,政府随后通过征收程序对地上附着物进行征收补偿。

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Harvey Yan

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