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以房抵债的情形下,应如何认定购房人的优先权?

以房抵债的情形下,应如何认定购房人的优先权?


1.购房行为被认定为消费者购房时,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,无论房屋是否交付,均应优先于建设工程优先权、银行抵押权受偿。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”,对于此处所提到的“消费者”,应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定进行认定,将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者行为,即所谓消费者,是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人和单位,而非经营者的商业利益。该条中的“商品房”应仅指为生活居住用房。
2.购房人非消费者时,其享有的权益应劣后于建设工程款、抵押权受偿。依据《根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第六十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十八条、第二十九条之规定,可见,若出现同一预售房屋上并存建设工程优先权、抵押权、借款债权人非消费性债权的情形,即使房屋已交付借款债权人,均存在建设工程优先权优先于抵押权、抵押权优先于借款债权人非消费性债权受偿的法定情形,由此类推建设工程优先权亦应优先于借款债权人非消费性债权受偿。

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Harvey Yan

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