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房企破产案件中,消费者购房人应如何维护权益?

房企破产案件中,消费者购房人应如何维护权益?


《中华人民共和国企业破产法》(以下简称《企业破产法》)赋予了管理人对于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同享有决定解除继续履行的权利,同时赋予了购房人催告权。实践中,对于购房人的权益维护方法,一般存在以下几种路径:
1.继续履行购房合同,完成项目续建。(1)政府协助融资续建烂尾楼项目。管理人可以与政府积极沟通,考虑让政府出面协调银行或者使用政府相关资金对续建项目进行注资,企业与相关单位签订代建协议,所产生的费用按照《企业破产法》认定为共益债务。(2)管理人进行融资,托管续建烂尾楼。根据项目的实际情况,管理人可对项目所需资金、项目续建成功后的偿债能力进行分析,如确实可行,则可自行进行融资续建,所产生的费用按照《企业破产法》认定为共益债务。(3)按照重整程序推进,选定相关投资主体完成项目续建。根据《企业破产法》的规定,管理人在破产重整程序中选定重整投资主体,借助资本市场的经济实力,顺利融资。
2.解除购房合同,将购房款列为优先债权。管理人决定解除购房合同的,购房人可以向管理人申报返还购房款和因合同解除所产生的损害赔偿请求权之破产债权。实务中通常将消费者购房人的购房款作为优先债权并优先于工程价款优先受偿权,消费者购房人的损失赔偿请求权作为普通债权处理。
3.将消费者购房人所购房屋确认为物权。根据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定:“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。”实务中,因商品房作为不动产区别于其他动产商品的特殊性以及没有达到交房条件,消费者购房人实际上是无法行使取回权的,将消费者购房人所购房屋确认为物权存在一定困难,但为了维护消费者购房人的权益,仍可作为一种方法进行尝试。

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Harvey Yan

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