香港IPO常见法律问题–房产法律问题实务分析

竞天公诚律师事务所.叶玉盛崔伟 2015年

核心提示

1. 房产和土地都是企业价值较大的资产，在我国”房随地走、地随房走”的土地房屋政策下，二者关系密切，拟上市企业的物业瑕疵往往同时包含土地和房产两方面。

1. 无论是自有还是租赁，房产问题主要集中于业权证书瑕疵与手续瑕疵，前者包括国有土地使用权证、房产证等证件的缺失或过期，后者包括未获得建设工程施工许可证、施工许可证、租赁协议未登记等。

1. 以深圳市的”红绿本”房产证为代表，某些地方政府对房屋有特殊的政策，该特殊政策以及其对公司影响需予以详细披露。

1. 解决物业问题的核心是确保该问题不影响企业的持续经营。

案例：永盛新材料有限公司(03608.HK，下称”永盛新材料”)

永盛新材料是浙江萧山的一家纺织企业。其主要业务分为三个部分，即纺织相关产品贸易、差别化涤纶面料染色及加工以及涤纶长丝生产。2013年11月27日，永盛新材料在联交所主板上市。

(一) 违规情况

永盛新材料的一个生产基地位于南通。于最后实际可行日期，永盛新材料未能取得南通基地内一幅总占地面积约70平方米的楼宇(下称”欠妥楼宇”)的房屋所有权证。由于永盛新材料未能取得欠妥楼宇的房屋所有权证，在转让、租赁、按揭或出售欠妥楼宇时将受到相关限制。

永盛新材料的中国法律顾问告知，欠妥楼宇所处的位置不符合《南通区城市规划管理技术规定》规定的施工要求，政府机关不同意就有关欠妥楼宇发放建设工程规划许可证。由于取得该许可证为申请房屋所有权证的先决要求，取得欠妥楼宇的房屋所有权证时可能遇到法律障碍。

永盛新材料的中国法律顾问告知，欠妥楼宇可能被认定为违章建筑，而有关中国政府机关可能会勒令将其拆除，而可能被处以罚款，罚款金额介乎该楼宇建筑成本的5%至10%。由于欠妥楼宇的建筑成本约为人民币36,000元，集团就违章建筑可能承担的金钱责任将为约人民币1,800元至人民币3,600元。拆除欠妥楼宇所需时间及成本估计将分别约为两天及人民币2,000元。此外，由于永盛新材料未能获得房屋所有权证，现有业权不完整令欠妥楼宇不能自由买卖或被银行接纳为按揭的抵押品。

(二) 处理措施

永盛新材料已取得南通经济技术开发区规划房产局的确认，其确认永盛新材料毋须拆除欠妥楼宇，且相关中国政府机关亦不会就欠妥楼宇而对永盛新材料处以任何处罚。根据《中华人民共和国城市规划法》，未取得建设工程规划许可证或者未遵守上述许可的规定进行建设的单位，如果并无停止建设或采取改正措施，县级或县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权责令拆除。考虑到：(i)如南通经济技术开发区规划房产局官方网站所示，作为县级政府机关，南通经济技术开发区规划房产局的主要职责之一为负责南通经济技术开发区的城乡规划;(ii)南通永盛为位于区内的一间公司;及(iii)南通经济技术开发区规划房产局已于2013年8月13日发出确认其为主管部门的确认函，永盛新材料的中国法律顾问认为，南通经济技术开发区规划房产局为确认欠妥楼宇毋须拆除的主管部门。

此外，永盛新材料的董事确认，欠妥楼宇此前被用作储存仓库及其他配套用途，而于最后实际可行日期，该楼宇处于空置状态且不再使用。永盛新材料的董事进一步确认，欠妥楼宇可于必要时拆除。由于欠妥楼宇仅占南通设施地盘面积的约0.35%，因此，永盛新材料的董事认为，不能取得欠妥楼宇的房屋所有权证或拆除欠妥楼宇(如有需要)不会影响南通永盛的生产、经营及业务，因此亦不会影响到集团财务状况。为确保日后不再出现相关违规事件，永盛新材料的中国法律顾问已于2013年7月12日向相关人员提供有关中国物业法律及法规的培训。

实务指南解析房产问题

(一)违规类型

房屋不能取得房产证，则可能会被认定为违章建筑而予以拆除;房屋缺乏土地使用权证，该房屋一般是在租赁的土地上建设，在此情况下房屋难以取得房产证，即便取得，房产证与土地使用者的主体不一致，一方处置权利会影响到另一方的稳定经营;房屋缺乏施工许可证、建设工程规划许可证等手续，可能会影响房产证的取得，同时可能会被地方政府责令停止建设、限期拆除或罚款;房屋的租赁协议未登记，可能会面临一屋多租、强制搬出等风险，同时可能会面临行政机关的处罚。

(二)解决思路

企业若存在上述房产问题，一方面应该按照指引来进行披露，另一方面应具体情况具体分析，看如何来解决问题。若房屋面积不大、非用于业务经营、可替代性强、法律责任较轻，则基本上不构成上市障碍。若房屋面积较大、与主营业务密切相关、短期内无法替代、法律责任较大，则需要引起企业的高度重视，积极予以解决。总之，应确保房产问题不影响企业的持续经营。

房产问题的处理思路已较为成熟，总结起来，可从如下几方面入手：

积极寻求当地政府的帮助，最好可以尽快解决;

如果短时间内难以解决，应如实说明当时的背景，如果企业不存在主观故意情形也需要说明，并由出租方和政府证明该违规房产在预计期间内不会被拆除;

充分解释该事项对公司生产经营的影响，包括直接和间接的影响，要从量化分析的角度，对该类影响进行翔实的分析与说明;

积极寻找解决方案，如新建厂房、租赁合法厂房等，甚至可以用募集资金来建设合法房产;

控股控制人承诺承担风险，以保证上市公司的利益不受损害;

就该问题做出重大风险提示;

公司中国律师发表明确意见。

(三)披露指南

根据联交所的指引，企业的房产存在瑕疵时，应详细披露存在瑕疵的原因、瑕疵房产的用途、申请人可能须承担的最高法律责任涉及的金额、对申请人业务有否关键影响等内容，具体请参阅上一节的实务指南。