国家及北京市关于出租合同违约金相关法律法规

相关规定：

（1） 《民法典》

第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

（三）《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》就北京市范围内房屋租赁合同纠纷的违约金过高问题给出了具体裁量原则和裁量标准。

1、第25条规定：在实际损失可以确定的情况下，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

2、在实际损失具体数额无法确定的情况下，应在最高限额之下进行酌情调整：

1）第25条规定：承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

2）26条规定： 因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。