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凯德换仓“新经济”,投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心

凯德换仓“新经济”,投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心

内容来源:海西学子联谊总会地产金融总商会

凯德集团旗下凯德投资5700亿资管规模在新加坡证交所首次上市

2021年9月20日,凯德集团旗下房地产投资管理业务分支,”凯德投资(CLI)”在新加坡证券交易所(SGX-ST)首次上市交易。凯德投资在新交所的股票简称”CapitaLandInvest”,股票代码为 “9CI”。

据悉,继凯德集团(SGX-ST股票代码:C31)业务重组完成,旗下凯德投资通过介绍方式在新交所上市。重组后,凯德集团形成两个实体,即凯德投资(上市房地产投资管理业务)和凯德地产(私有化的开发业务)。 

据悉,截至2021年6月30日,凯德投资旗下管理资产规模(AUM)约为1,190亿新元(约人民币5,700亿元),其中80%以上位于亚洲。凯德投资的房地产基金管理规模(FUM)约为830亿新元(约人民币4,000亿元),通过6个上市房地产投资信托和商业信托,以及20多个私募基金持有。

凯德投资制定了其可持续发展路线图,即通过基金管理、旅宿管理和资本循环三个引擎驱动增长。

据凯德投资主席高啟坤表示:”今天凯德投资的上市,是凯德集团转型道路上的又一个里程碑。我们将继续坚定不移地致力于为股东创造长期价值,提高我们的全球竞争力。随着全球资金越来越多地流入亚洲,以及市场逐渐认识到亚洲房地产投资管理公司的价值,凯德投资的未来发展令人兴奋,充满了机遇和潜力。”

套现超96亿

今年,已经是作为新加坡外资企业的凯德集团,进入中国市场的第27年。其官网披露的数据显示,其在中国已构建的投资物业储备超过244亿新元(约逾人民币1173亿元)。

6月份,凯德集团和中国平安签署合作协议,凯德向平安人寿出售中国六个来福士资产组合的部分股权;该资产组合的总资产价值为467亿元人民币,平安人寿总投资金额不超过330亿元,该交易预计于2021年三季度完成。

或因交易对象是中国“隐形地主”中国平安旗下的平安人寿,凯德集团的这笔大额资产处置颇为外界关注。凯德集团称,通过此次交易,其将实现资本回收超过20亿新元(约逾人民币96亿元)。

上述交易完成后,凯德集团在各项目中的持股比例降低,从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%,变更为12.6%至30%;并继续负责项目的运营及资产管理。

就本次交易内容而言,凯德集团并未“撤资”,而是通过减持项目持股比例的方式,以引入财务投资者平安人寿。

凯德集团方面披露,本次交易涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心,资产组合的总资产价值为467亿元人民币,平安人寿收购其中部分股权。

“2008至2020年间,交易涉及的六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。”凯德集团称,来福士投资组合是能够提供稳定经常性收益的成熟资产,是极具吸引力的投资机会。

而公开资料也证明了这一点,本次交易的资产组合自交付以来,2019年全年出租率均稳定在90%以上,部分项目达到95%以上;即使2020年在特殊时期出租率略有下滑,绝大部分项目的出租率仍稳定在90%以上,较为稳定。

平安人寿披露,本次总投资金额不超过330亿元。如以330亿元计,这是今年迄今为止房地产界发生的最大一笔收购。

投资“新经济”资产

凯德集团披露,本次交易回笼的资金,将被用于其新扩展的业务版图当中去,用于重点投资数据中心等新经济资产。

凯德集团计划,在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。“投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心,其租户通常来自新经济领域,享有强劲的基本面和有利的监管环境。”凯德集团投资与投资组合管理首席执行官潘子翔称。

凯德换仓“新经济”的心,早已有之。今年4月,凯德集团宣布以36.6亿元收购一个位于上海的超大规模数据中心园区,这是凯德在中国的首个数据中心项目。

公开资料显示,凯德集团目前在新加坡拥有4个数据中心,在欧洲拥有11个数据中心,同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。

再往前的2020年业绩披露时,凯德集团就曾表示未来回继续发展基金管理业务,并将资金部署到新的经济资产类别中;同时,利用新的机会进一步改变现有业务。

2020年11月,凯德集团还将旗下五个产业园区项目和乐峰广场剩余49%股权注入房地产投资信托基金凯德商用中国信托(“CRCT”),所获资金49.45亿元用于用于拓展新项目,继续扩大资产规模;同时实现了成熟资产的价值释放。

时间再往前,2019年7月,凯德集团与星桥腾飞整合,将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

作为亚洲知名的投资型房地产集团,凯德集团2020年11月在新加坡交易所主板上市。截至2021年3月末,其管理资产约1377亿新元(约逾人民币6621亿元)。

凯德集团以“地产+基金”的商业模式,来打造自己投融管退的闭环。在项目初期,主要由私募基金负责开发和孵化,通过高效运营,不断提升资产价值和回报;待项目进入成熟期,再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出,退出将所得资金用于再投资。

置入“新经济”资产的同时,凯德集团也在通过处置资产,不断进行资产优化。

如2018年,凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用,出售中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,予由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方,交易价格为17.059亿新元(约逾人民币83亿元);出售的项目仅占凯德集团在全球和中国购物中心资产规模的4%和7%。

出售德资产中包括北京翠微凯德MALL,是唯一一座处于一线城市的项目;其他19个项目均分布于二、三线城市,且14个为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

2019年,凯德集团以29.6亿元出售哈尔滨、长沙等3家购物中心;同年,凯德集团转让所持有的建业地产24.09%股权,“套现”28.31亿港元(逾人民币23亿元)。

仅上述三笔资产处置,凯德集团获得总金额已达135亿元。

重组私有化房地产业务

“新经济”资产受宠,凯德集团的相关资产优化动作符合“行情”。而与纯房地产开发商不同,凯德集团在2002年后就提出了轻资产转型,其所扮演的角色为开发商、运营商和管理人三合一,业务以开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动。

不过,重资产运营压力大的问题在凯德集团也还存在。疫情重压下的2020年,则更表现地表现了出来。

2020年,凯德集团实现总营收65.326亿新元(约人民币320亿元),同比增至4.8%;但由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值,净亏损15.743亿新元(约人民币77亿元)。

“长久以往的重资产运营,会导致整体市场回报率越来越低的可能。”在一位不愿具名的资深地产分析师看来,2020年疫情则是让凯德集团越发的看到了持续推进轻资产战略的必要性。

在这位分析师看来,将已升值的资产以“套现”,或是保持资产组合的动态调整出售其中部分来有优化资产,都是实现资产安全和盈利最大化的一种措施,“至于买卖资产的方式,也就只是个手段问题。”

而凯德集团方面的目标,是要真正成为一家轻资产和资本高效的企业。今年3月12日,凯德集团宣布拟业务重组,将投资管理业务和房地产业务分隔开,并将后者私有化,以专注于轻资产。

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Harvey Yan

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